ロコスト管理システム
分譲・戸建オーナー様用
ロコスト不動産 広島 賃貸
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管理組合への届出

 
すべて当社が代行で事前に取り寄せさせていただきます。
管理組合への規定用紙取り寄せ
※一部直接当社ができない管理組合もあります。
オーナー様との郵送での書類のやりとり。
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オーナー様ご自身で取り寄せ、手続きをします。
※多くの不動産業者は届出書類があることすらしらず、新しい入居者が、管理組合に注意されてはじめて提出するケースがあります。
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当社規定の家主様価格にてリフォームさせていただきます。入居者が決定するまですべてのリフォーム料金を当社が一旦、立て替えます。
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一般市場価格リフォームの後、工事が完了次第、オーナー様に対して一括請求をします。
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自社においてももちろん、広告媒体・当ホームページにて募集をしますが、他者に情報を定期的に流し、他社にて決定した場合は仲介手数料は100%決定した不動産業者へ差し上げます。
※要は他社も自社物件扱いにて入居者の斡旋を優先的にしてくれます。

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自社の募集媒体を使い、他業者にも情報を流す業者もいますが、大抵は他者で決まった場合は仲介手数料はわかれ(折半)となり、他業者は自社物件の方を優先します。
当社のポイント1
他業者からの案内の予約を当社がすべて管理いたします。
もし、オーナー様が複数の業者に仲介の依頼をされた場合、以下のようなケースがあります。
1.任された業者分の鍵をそれぞれ用意する。(入居が決まったら、すべての業者より鍵の返却を依頼する)
2.それぞれの業者が同じ日に案内し、たまたま、同時期に入居申し込みが入り、申込者及び業者間同士で
トラブルが発生。(実際にあった話です・・・。)
 
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当社規定の入居審査と、豊富な経験によって判断いたします。場合によっては、信用保証会社の審査もあります。当社の審査が通って、最終的にオーナー様の判断を仰ぎます。  
※他業者で決定した場合には他社業者任せの審査は絶対にいたしません。

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いいかげんな業者になると、他業者が決めてくれた入居者の判断を自社ではほとんどせず、そのまま契約にもっていくケースがあります。
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・契約書はすべて当社規定のフォーマットを使用し、オーナー様個々のご希望の契約形態にも、法律の適用内にて極力ご協力させていただきます。
 ※もちろん、事前に当社契約書のフォーマットをオーナー様にご確認させていただきます。
 ・当社がオーナー様の代理人という形で契約させていただきます。(契約開始日までに必ず契約書がお互いに共有されている状態にします。

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毎月の賃収より、@月々の家賃管理料(最高5%)+A修繕積立金(3000円)+B募集前の全額リフォーム立替え代金の一部(家賃の30%)を差し引いた金額をリフォーム代金が満額になるまでオーナー様の口座に毎月5日に振込みます。Bが満額になり次第家賃より@及びAの金額を差し引き毎月5日に月々オーナー様の口座に振込みいたします。
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毎月家賃より相場5%〜7%の管理料を差し引いてオーナー様の口座に振り込むのみです。入居者が一切、クレーム、滞納がなければ、引かれ損というしかありません。入居中の設備の故障は当たり前の価格にて全額請求がオーナー様にまわります。
(経年劣化の場合)
当社のポイント2

Aの金銭は当社にて保管し、以下の用途に使用します。
1.入居中の軽微な故障修理・取替費用に使用します。(即座に入居者様のクレーム対応にお答えする為)
2.入居中の大きな故障修理・取替費用の一部に使用します。(積立金を超える額になると、当社がリフォーム
  代金と同じく、一旦残額分を立替え、Bの要領にて月々差引かさせていただきます。

2.の費用とは?
例えば、給湯器の故障・取替が考えられます。一般的な給湯器の交換費用は12万〜15万が相場といわれています。(給湯器の一般的な寿命10年)
 分譲マンション型・戸建型のオーナー様にとってはこの負担は結構厳しいと思われます。

3.退去精算時のオーナー様負担金に使用します。(当社に対しての一切の債務がなくなれば、残金は全額返金いたします。

 
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当社規定のオーナー様特別価格にて、オーナー様負担分の退去精算費用を算出し、請求させていただきます。引き続き、賃貸に出されるのであれば、一括 請求はなく、一旦立替え、次の入居者が決まれば、前述の通りの繰返しとなります。入居中におけるオーナー様の債務が当社に対して退去時に残っていた場合は残額債務+退去精算費を合わせた額が前述のBの対象費用となります。
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入居者と同じく、言われるがままの金額の一括請求が不動産業者若しくは、リフォーム業者よりまわってきます。ほとんどの業者は、一般の市場価格にて請求となります。
以上がロコストシステムの大まかな流れとなります
 この流れを繰り返すことにより、オーナー様のマンション・アパート経営における金額的な負担を抑えながら、リフォーム後の2回目以降の入居者募集が比較的安い金額(ほとんどの場合原状回復代のみ)で早く満室にすることができる体制が出来上がります。
     
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2005 Locost Real Estate